Flat verhuren kan, maar er zijn grenzen…

Airbnb-activiteiten omvatten het tijdelijk verhuren van woonruimte aan toeristen. Door verschillende rechters zijn deze activiteiten aangemerkt als de uitoefening van het “pension- of kamerverhuurbedrijf”. Ook in het geval de verhuur maar tijdelijk is.

Art. 5:120, lid 1, BW bepaalt dat een appartementseigenaar bevoegd is het gedeelte dat bestemd is om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, zelf te gebruiken of aan een ander in gebruik te geven. De eigenaar kan de woning dus verhuren. Maar de rechter heeft hieraan wel een grens gesteld.

Belangrijk is dat de bestemming “wonen” gehandhaafd blijft. Dat betekent dat een stelselmatig short stay verhuur (AirBnB) niet is toegestaan. De rechter beschouwt dit als bedrijfsmatige exploitatie, zie hierna.

Incidenteel verhuur (bijvoorbeeld vakantieverhuur) zal niet direct worden aangemerkt als stelselmatige verhuur. Als de woning aan meerdere personen wordt verhuurd (kamerverhuur aan studenten) dan zou dit ook als stelselmatige verhuur kunnen worden aangemerkt.

In geval van verhuur zal de eigenaar aan de huurder een huurdersverklaring ter ondertekening moeten voorleggen.  Daarmee verklaart de huurder dat hij bekend is met het Huishoudelijk Reglement en dat hij zich daaraan zal houden.

Uiteindelijk blijft de eigenaar van het appartement verantwoordelijk voor de verplichtingen die uit de reglementen voortvloeien.

Enkele uitspraken van rechters

Wanneer in de Splitsingsakte een verbod is opgenomen om een appartement te exploiteren als pension- of kamerverhuurbedrijf, kan dit ook niet gedoogd worden door een besluit van de Algemene Ledenvergadering. Ook het feit dan een gemeente tijdelijke pension- of kamerverhuur aan toeristen door particulieren toestaat is niet van belang. Zie de beschikking van de Rechtbank Amsterdam van 29 oktober 2015 (ECLI:NL:RBAMS:2015:9967)

Van uitoefening van het “pensionbedrijf” kan ook sprake zijn als dit af en toe plaatsvindt, zie de uitspraak van de Rechtbank Amsterdam van 14 januari 2016 (ECLI:NL:RBAMS:2016:2120).

Wanneer in de splitsingsakte staat aangegeven dat een appartement een woonbestemming heeft, is bedrijfsmatige exploitatie (short stay, bread and breakfast of Airbnb) niet toegestaan, volgens de uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam in zijn uitspraak van 10 september 2013 (ECLI:NL:GHAMS:2013:2857). Het beroep van de verhurende eigenaar (in dit geval) op artikel 24 Modelreglement 1992 werd door het Hof afgewezen. In die bepaling staat, dat een eigenaar zijn appartement in gebruik kan geven aan derden, mits hij ervoor zorg draagt dat die derde aan het bestuur een ondertekende verklaring afgeeft waaruit blijkt dat hij de bepalingen van het reglement zal naleven. Deze bepaling doelt volgens het Hof op reguliere verhuur voor langere tijd.

Door de Rechtbank Noord-Holland werd op 4 februari 2016 (ECLI:NL:RBNHO:2016:863) daarentegen geoordeeld, dat short stay of  recreatief verhuur niet betekent dat het verhuurde niet als woning wordt gebruikt. Overigens heeft het Hof Amsterdam hierover een andere mening geformuleerd (Eigen Huis Magazine dec. 2015-jan 2016: Flat verhuren mag niet zomaar).

Dus om verhuur aan toeristen tegen te gaan is het raadzaam daartoe een verbod in de splitsingsakte op te nemen.

Tenslotte blijkt uit de uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam van 7 februari 2017 (ECLI:NL:GHAMS:2017:382), dat een VvE vanwege een dreigende waardedaling door een bestemmingswijziging van een appartement (van wonen naar hotel) de goedkeuring voor een bestemmingswijziging mag weigeren.